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深圳不再“官宣”楼市均价!背后还有一个难言之隐……

时间:2019-10-24 10:08来源:未知 作者:admin 点击:
正在看房买房的人,需要紧密关注房地产市场的价格走势,而房地产市场(包括一手和二手房交易)的平均成交价格,则是很多人追踪的重要数据。 不过对于要在深圳看房的人来说,现在已经看不到楼市平均价格这项晴雨表数据了。 包括住宅、商业、办公楼在内,深圳

  正在看房买房的人,需要紧密关注房地产市场的价格走势,而房地产市场(包括一手和二手房交易)的平均成交价格,则是很多人追踪的重要数据。

  不过对于要在深圳看房的人来说,现在已经看不到楼市平均价格这项“晴雨表”数据了。

  包括住宅、商业、办公楼在内,深圳全部类别的一手房产有关成交均价及成交金额的价格信息已经“消失”了3个月。

  也就是说,从今年4月开始,深圳市房地产信息平台上公布的数据中不再有新房的成交均价、成交总金额,以及依面积区间分类公布的成交均价、总金额。

  几乎每一家位居深圳的房地产中介行业头部企业,都会发布基于各自成交信息而梳理、统计出的楼市研报。而深圳市房地产信息平台由涵盖了全市网签信息梳理统计而来的数据,堪称是其中分量最重的一份。

  以前,无论是成交套数、成交面积、成交均价、成交总价,还是基于不同的面积区间分类或商品房用途分类而统计出的具体分类信息,均可在该平台上以月或日为单位查询到。

  然而,今年4月深圳机构改革后,深圳市房地产信息平台入口由原深圳市规土委官网改为了深圳市住建局官网,自此该平台上公布的数据中不再有新房的成交均价、成交总金额,以及依面积区间分类公布的成交均价、总金额等具体信息。

  全新的深圳市房地产信息平台上公布数据的内容仅包括了成交套数、成交面积、可售套数、可售面积,以及“一房一价”等类目。二手房方面公布的数据则只有成交套数和面积,一直未公布相关成交价格。

  对此,7月13日深圳市住建局回应称,由于深圳市房地产市场规模有限,成交价格水平易受结构性影响,直接公示有关价格信息并不能很好地反应市场的真实情况。

  根据深圳市房地产宏观调控的要求,为了更为准确地反应房地产市场的运行情况,参考其他兄弟城市的做法,该局在做好房地产预售项目“一房一价”价格公示的基础上,不再公布汇总后的成交金额及均价信息,有关市场情况以国家统计局每月公布的房地产价格指数为准。

  深圳市住建局同时表示,一手预售住宅户型信息是根据房地产预售测绘生成的参考数据,在实践中并不能完全与交付情况相符。为避免对购房者造成误导,经研究,该局不再公示有关户型信息,套房户型以购房者实际查勘为准。

  由此,市场也无法据此来计算每月的新房成交均价,以及各面积段、各区域的简单均价。未来,了解深圳商品住房价格的唯一途径,就是国家统计局每月发布的房价指数,包括新房和二手住房同环比变化。

  “均价会受到成交样本数量的影响,成交规模越大,均价越能够反映市场的实际情况。如果成交总规模偏小,比如这个月卖的豪宅多,就会拉高均价;下个月郊区新盘供量大,就拉低了均价,而深圳市的新盘供应量、成交量规模并不大。

  另外一个因素就是统计局会公布全国70城房价指数,这个指数中包含了深圳,它能够更好反映一个城市房价的短期波动。武汉未来十五天天气预报,”

  深圳市住建局在回复中表示,该房地产价格指数是根据市场实际成交的情况,经过科学的计算方法,排除了具体项目的价格干扰,可以有效的反映深圳市房地产市场的整体价格水平,具有很高的权威性与准确性。

  值得一提的是,在国家统计局每月公布的这份房地产价格指数中,仅有“环比”、“同比”和“定基”三个类目信息。

  这能直接体现的其所涉及的70个城市的商品房市场变动情况,但并不包含直观的各城市“新建商品住宅的成交均价”数据,且无法推导出具体金额数值。

  根据国家统计局今日发布的2019年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动数据:

  6月,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中:上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.3%和0.5%,北京下降0.1%。

  二手住宅销售价格环比持平,上月为上涨0.1%。其中:北京和广州持平,上海和深圳均下降0.1%。

  中原地产首席分析师张大伟表示,中国房地产市场的价格数据存在一些问题,民间机构随意发布数据,官方数据缺失,房地产调控的依据很多依赖均价,然而,对于一二线城市来说,市场均价意义越来越小。

  “目前,深圳每年的新房成交面积大概在300-400万平米,仅占全部住宅成交面积的35%。再考虑到商务公寓等“类住宅”和人才住房供应,新房的成交占比更低了。因此,就像官方解释的那样,如果少数单价高、体量大的新盘入市,新房均价很容易被一下子拉高。”李宇嘉指出,近年来新房供应呈现出两个特点,一是整体价格开始走高,二是高价盘和低价盘两级分化。

  “新房整体均价走高,主要原因是2016-2017年‘地王’频出,整体地价水平上了一个台阶。”李宇嘉补充道,2018年以来,尽管“限地价”常态化,“地王”少了、土地溢价率也降低了,但整体地价水平依旧在高位徘徊。加上,城市更新的成本越来越高,于是造成新房“豪宅化”趋势。另外,深圳低价新盘集中在龙岗、坪山和光明等外围区域,南山等主城区基本都是高价区域,新房价格“两极分化”明显,导致供应均质性较差。

  李宇嘉指出,当前,“稳预期”上升为调控战略,客观上需要更有代表性、能准确反映价格走势的指标。基于“同质可比”(同品质、同片区、同户型)原则计算的房价指数,促进各方合作的可能扶持,消除了房屋的异质性,更能反映市场整体走势,也是全球房价披露的一般规则。因此,国家统计局公布的房价指数,基于国际房价统计的一般规则、兼顾平滑异质性影响,更能反映房价变动趋势。

  同时,李宇嘉表示,深圳不再公布新房价格,还有一个难言之隐,就是自2016年10以来,控制新房价格稳定的调控目标越来越难以支撑了。

  2016年以来地价上涨,外围房价也在上涨,客观上倒逼房价上涨。借助延缓高价盘入市、“高低搭配”入市等,简单均价能够维持在2016年10月份的水平。但是,当新房实际均价越来越高,绝对的低价盘已经很少,维持简单均价不涨的承诺越来越脆弱。

  李宇嘉指出,深圳不再披露新房均价是第一步,未来,随着长效机制建立,限价政策或将退出。

  “当然,这并不意味着中短期内房价就可以随意上涨,而是明确波动区间的目标后,地方政府基于主体责任和‘一城一策’的自主决策和调控。

  类似深圳,未来新房供应60%是保障房及人才住房,如果这部分供应通过每一宗地块配建能够保证,价格将会适度放开。”李宇嘉说到。

  值得注意的是,2018年7月,由广州住建委主办的房地产交易数据查询平台“阳光家缘网”亦出现类似情况,即看不到项目的销售均价信息。

  有媒体报道称,阳光家缘网上原有的当日已售套数、已售面积、退房套数,累计已售套数、面积、均价,以及未售套数、面积等几项数据,去年7月11日起均未能正常显示。

  随后,广州市住房和城乡建设委员会回应称,由于广州市“阳光家缘”网站此前每日公布的部分数据信息,较易被片面解读、炒作,不利于稳定房地产市场预期。为进一步规范房地产信息发布管理,增强信息发布和数据解读的权威性,现将广州市房地产市场信息的发布形式调整为定期发布和解读。同时,对于炒作渲染房价上涨、散布虚假信息的行为,广州市宣传、网信、住建、工商、公安等部门将加大联合打击力度,营造良好的舆论氛围,促进广州市房地产市场平稳、健康发展。

  文章来源:每日经济新闻、中国证券报、深圳新闻网、经济之声、中国经济周刊等。

(责任编辑:admin)
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